Пошук житла, WBS та право оренди в Берліні
Німецьку версію цієї сторінки було змінено, а переклад — ще ні. Будь ласка, орієнтуйтеся на німецьку сторінку.
Ринок житла в Берліні дуже щільний. Багато людей подають заявку на те саме житло. Тому підготуйте свої документи: довідку SCHUFA, довідку про відсутність боргів з оренди та самостійну декларацію орендаря.
Для соціального житла потрібен дозвіл на право на житло (Wohnberechtigungsschein, WBS). Він безкоштовний. Подається до округу або онлайн через service.berlin.de. Залежить від вашого доходу та вашого перебування.
Важливо в договорі оренди: застава може становити щонайбільше три місячні орендні плати (без експлуатаційних витрат). Її можна сплачувати у три частини. Орендодавець повинен зберігати заставу окремо.
Обережно, шахрайство: ніколи не платіть гроші, перш ніж особисто оглянете житло. Сумлінні орендодавці не вимагають грошей за огляд.
Дискримінація при пошуку житла часто заборонена. У Берліні є консультації.
Консультація для орендарів: спілки орендарів консультують своїх членів. Служба перевірки орендних цін (Mietpreisprüfstelle) безкоштовно перевіряє, чи не завищена ваша орендна плата. Якщо ви подали заяву на притулок, іноді діють інші правила: див.
Не впевнені, чи підходить вам цей шлях або з чого почати? Ми безкоштовно оцінимо вашу ситуацію і назвемо потрібні установи.
Відповідь електронною поштою, зазвичай протягом двох робочих днів. Безкоштовно, без юридичної консультації в окремих випадках.
- Підготувати документиЗа даними Willkommenszentrum Berlin, орендодавці часто вимагають: довідку SCHUFA, довідку про відсутність боргів з оренди від попереднього орендодавця та самостійну декларацію орендаря (дані про дохід і зайнятість). Подавайте заявки швидко і на багато оголошень.
- Використовувати шляхи пошукуЖитлові компанії, що належать землі Берлін, через inberlinwohnen.de; додатково приватні портали, соціальні мережі, оголошення та управління нерухомістю. При суборенді: перевірте, чи погодився орендодавець. Інакше не можна зареєструватися і буде менше захисту.
- Перевірити та подати заяву на WBSЗаява онлайн через service.berlin.de або письмово в окрузі. Потрібні: підписана декларація про доходи всіх дорослих, підтвердження доходів, копії посвідчень особи, за потреби свідоцтва про народження дітей і підтвердження статусу перебування. Вартість: немає.
- Виключити шахрайствоОглядайте житло особисто. Жодної передоплати, жодної плати за огляд, жодної копії посвідчення особи заздалегідь. Підозріло низька оренда, орендодавець за кордоном, оплата на іноземний рахунок: попереджувальні ознаки.
- Перевірити договір орендиЗастава: щонайбільше три чисті місячні орендні плати. Експлуатаційні витрати: аванс має бути в розумному розмірі. Дайте перевірити договір перед підписанням у спілці орендарів або консультаційному центрі.
- При дискримінації чи завищеній оренді звернутися по допомогуДискримінація: фахова служба «Fair mieten – Fair wohnen» (тел. 030 62 73 16 68). Завищена оренда: Mietpreisprüfstelle Berlin (тел. 030 213 007 302). Документуйте оголошення, повідомлення та відмови.
- WBS не гарантує житло; він лише дозволяє подавати заявку на субсидоване житло.
- Перевірте це перед поданням заяви у Житловому управлінні.
- Ніколи не платіть гроші перед особистим оглядом. Хто вже заплатив: негайно зв'яжіться з банком, подайте заяву в поліцію, повідомте про це на порталі (Verbraucherzentrale).
- Хто отримує Bürgergeld чи інші виплати, той часто повинен заздалегідь узгодити переїзд з відомством (див. З цього приводу для цієї сторінки немає підтверджених відомостей.
- Консультація спілок орендарів доступна лише членам; консультація та представництво, за даними Berliner Mieterverein, здійснюються німецькою мовою. Членські внески різняться залежно від спілки (див. фаховий розділ).
- Суборенда без згоди орендодавця: реєстрація неможлива, мало захисту (Willkommenszentrum Berlin).
Детальніше · Правові підстави, дані та практика – для консультантів і фахівців
Пошук і подання заявки
За даними Willkommenszentrum Berlin (станом на 26.09.2026), пошук здійснюється через житлові компанії, що належать землі Берлін (inberlinwohnen.de), приватні портали, соціальні мережі, оголошення та управління нерухомістю. Зазвичай необхідні документи: довідка SCHUFA, довідка про відсутність боргів з оренди, самостійна декларація орендаря. Реєстрація місця проживання та підтвердження від орендодавця: сторінка «Проживання та реєстрація в Берліні» в напрямі «Трудова міграція» (14 днів після заселення).
Дозвіл на право на житло (Wohnberechtigungsschein, WBS)
WBS дає право орендувати житло з фіксованою орендною ставкою. За даними service.berlin.de (Dienstleistung 120671, станом на 26.09.2026): мінімальний вік 18 років; німецьке громадянство, належність до ЄС або чинний дозвіл на перебування щонайменше на один рік; намір проживати в Берліні щонайменше 11 місяців (основне місце проживання). Заява онлайн або на папері в окрузі (Bürgeramt/Wohnungsamt), файли онлайн щонайбільше 30 МБ; вартість: немає; чинність «зазвичай один рік». Документи: декларація про доходи (підписана всіма дорослими), довідка про доходи від роботодавця, копії посвідчень особи, свідоцтва про народження дітей, за потреби підтвердження статусу перебування.
Межі доходу за даними Berlin.de Senatsverwaltung (довідник з оренди, рік даних сторінки не вказаний, річний валовий дохід): WBS 140: 1 особа 16 800 євро, 2 особи 25 200 євро; WBS 160: 19 200 євро і 28 800 євро; WBS 180: 21 600 євро і 32 400 євро; WBS 220: 26 400 євро і 39 600 євро; додаткові суми на кожну наступну особу та на кожну дитину. Значення для WBS 100 у опрацьованому резюме відсутні; вторинні джерела суперечливо називають 12 000 євро (базова межа WoFG) і 18 200 євро. З цього приводу немає підтверджених відомостей. За даними сенатської адміністрації, діє правило «по одному житловому приміщенню на особу з правом на житло та на кожного члена сім'ї, що переїжджає з нею» як правило розміру, з винятками.
Договір оренди, застава, експлуатаційні витрати (BGB)
- Застава (§ 551 BGB): щонайбільше потрійна місячна орендна плата (без пайових платежів/авансів за експлуатаційні витрати); можлива сплата у три рівні місячні частини (перша — на початку оренди); орендодавець повинен розміщувати заставу за процентною ставкою, звичайною для ощадних вкладів з тримісячним строком повідомлення про зняття, і зберігати її окремо від власного майна; відсотки належать орендарю. Відхилення на шкоду орендарю нікчемні.
- Експлуатаційні витрати (§ 556 BGB): аванси лише в розумному розмірі; розрахунок не пізніше закінчення дванадцятого місяця після закінчення розрахункового періоду; після цього доплата неможлива; строк для заперечень орендаря також 12 місяців; право на ознайомлення з документами.
- Комісія маклера (§ 2 WoVermRG, принцип «хто замовляє, той платить»): право на винагороду лише при належному посередництві; на шукачів житла не можна покладати комісію, якщо маклера найняв орендодавець; авансові платежі вимагати не можна.
- Гальмо орендних цін (Mietpreisbremse): у всьому Берліні воно діє, за рішенням сенату, з 1 січня 2026 року до 31 грудня 2029 року; орендна плата на початку зазвичай не може перевищувати місцеву порівняльну орендну плату більш ніж на десять відсотків (Presse- und Informationsamt Berlin, станом на 26.09.2026). Винятки (§ 556f BGB, новобудова після 1 жовтня 2014 року, комплексна модернізація) — див. сторінку «Проживання та реєстрація в Берліні».
- Щодо письмової форми, строків розірвання та підвищення орендної плати: власних підтверджень немає (строк розірвання для орендарів — див. сторінку «Проживання та реєстрація в Берліні», § 573c BGB).
Схеми шахрайства
За даними Verbraucherzentrale (станом на 26.09.2026): нібито власники за кордоном, які вимагають попередню оплату застави чи пересилку ключів; вимога копій посвідчення особи (крадіжка особистих даних); фішингові листи від імені порталів. Попереджувальні ознаки: підозріло низька оренда, орфографічні помилки, каталожні фото, відсутність даних про енергетичний сертифікат, переказ на іноземні рахунки. Принцип: сумлінні орендодавці не вимагають грошей до особистого огляду. При збитках: зв'яжіться з банком, подайте заяву в поліцію, повідомте портал. Кількість зареєстрованих випадків у Берліні: одна довідка називає близько 1400 випадків за попередній рік, без надійного першоджерела та року; не використано.
Дискримінація при пошуку житла
Згідно з § 19 AGG заборонена дискримінація при цивільно-правових масових угодах, зокрема за етнічним походженням, релігією, статтю, інвалідністю, віком чи сексуальною ідентичністю; для житла існують винятки (наприклад, «соціально стабільна структура мешканців», відносини близькості/довіри; дрібні орендодавці до 50 квартир: обмежена дія). Вимоги про усунення, утримання від дій, відшкодування шкоди та грошову компенсацію (§ 21 AGG) потрібно заявити протягом двох місяців. За даними Berlin.de (LADS), діють AGG та берлінський Закон про заборону дискримінації на рівні землі (LADG, стосується публічних органів); «Berliner Fachstelle gegen Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt – Fair mieten – Fair wohnen» (з липня 2017 року; asum GmbH та Türkischer Bund in Berlin-Brandenburg e. V., за фінансування сенатської адміністрації) консультує постраждалих: [email protected], тел. 030 62 73 16 68, пн–пт 10–16 год. LADG-Ombudsstelle консультує безкоштовно: тел. (030) 9013-3456, Salzburger Straße 21, 10825 Berlin (пн–чт 9:30–15:30, пт 9:30–14:00). LADG-Ombudsstelle, згідно з LADG, призначена для дискримінації з боку публічних органів; приватно орендоване житло: див. фахову службу; це класифікація редакції, не перевірена за законом.
Консультації для орендарів у Берліні
- Mietpreisprüfstelle Berlin (SiWo, з березня 2025 року, безкоштовно): перевіряє, чи перевищує оренда місцеву порівняльну орендну плату більш ніж на 10 відсотків; тел. 030 213 007 302 (пн/ср/пт 9–12 год, вт/чт 14–17 год); запис на прийом [email protected]; довідки [email protected]; особисті години прийому Prenzlauer Berg (вт 15–18 год), Thaerstr. 30D (чт 14–17 год), Haus am Mierendorffplatz (чт 10–13 год).
- Berliner Mieterverein e.V.: Spichernstraße 1, 10777 Berlin, тел. (030) 22626-0; консультаційні пункти в округах (Berlin.de). За даними сторінки спілки — юридична консультація, захист зі страхуванням юридичних витрат після трьох місяців очікування; внесок за даними сторінки спілки 11,00 євро на місяць (пільговий 6,50 євро), вступний внесок 7,50 євро, мінімальний строк членства два роки (рік даних не вказаний; одна довідка називає: з 1.1.2025); інформація більш ніж 15 мовами, консультація лише німецькою.
- Berliner MieterGemeinschaft e.V.: Möckernstraße 92, 10963 Berlin, тел. (030) 2168001 (Berlin.de).
- Mieterschutzbund Berlin e.V.: Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin, тел. (030) 921023010 (Berlin.de).
- Mietervereinigung Berlin e.V.: Wilmersdorfer Straße 165, 10585 Berlin, тел. +49 30 313 02 31; внесок 39,60 євро на рік плюс 10 євро вступний внесок (сторінка спілки, рік не вказаний).
Прогалини
З цього приводу немає підтверджених відомостей: час очікування на заяву WBS; конкретні вимоги до залишкового строку дозволу на перебування (суперечливі дані); права при розірванні та підвищенні орендної плати; покриття застави та переїзду відомствами; консультаційні послуги іноземними мовами, крім згаданих інформаційних матеріалів.
- Про що «Пошук житла, WBS та право оренди в Берліні»?
- Житла бракує: хто шукає, той має тримати документи напоготові, розпізнавати шахрайство, знати права орендаря та користуватися консультаціями.
- Які строки та цифри важливі?
- заявляти вимоги протягом 2 місяців: Компенсація/відшкодування шкоди при дискримінації при наданні житла (виняток: перешкода без власної вини) (§ 21 Abs. 5 AGG)
- не пізніше закінчення дванадцятого місяця після закінчення розрахункового періоду (орендодавець); 12 місяців строк для заперечень орендаря: Розрахунок експлуатаційних витрат (§ 556 Abs. 3 BGB)
- можливі 3 рівні місячні частини (перша частина на початку оренди): Сплата застави за оренду (§ 551 Abs. 2 BGB)
- чинність WBS 12 місяців (за даними берлінських сторінок, див. фаховий розділ): Дозвіл на право на житло (Wohnberechtigungsschein) (service.berlin.de, Dienstleistung Wohnberechtigungsschein)
- Що зробити насамперед?
- Підготувати документи: За даними Willkommenszentrum Berlin, орендодавці часто вимагають: довідку SCHUFA, довідку про відсутність боргів з оренди від попереднього орендодавця та самостійну декларацію орендаря (дані про дохід і зайнятість). Подавайте заявки швидко і на багато оголошень.
- Використовувати шляхи пошуку: Житлові компанії, що належать землі Берлін, через inberlinwohnen.de; додатково приватні портали, соціальні мережі, оголошення та управління нерухомістю. При суборенді: перевірте, чи погодився орендодавець. Інакше не можна зареєструватися і буде менше захисту.
- Перевірити та подати заяву на WBS: Заява онлайн через service.berlin.de або письмово в окрузі. Потрібні: підписана декларація про доходи всіх дорослих, підтвердження доходів, копії посвідчень особи, за потреби свідоцтва про народження дітей і підтвердження статусу перебування. Вартість: немає.
- На що звернути увагу?
- WBS не гарантує житло; він лише дозволяє подавати заявку на субсидоване житло.
- Перевірте це перед поданням заяви у Житловому управлінні.
- Ніколи не платіть гроші перед особистим оглядом. Хто вже заплатив: негайно зв'яжіться з банком, подайте заяву в поліцію, повідомте про це на порталі (Verbraucherzentrale).
Маєте запитання щодо імміграції чи інтеграції? Поставте своє запитання тут! – ми відповідаємо особисто електронною поштою, зазвичай протягом двох робочих днів. Без юридичної консультації в окремих випадках.