Berlin'de konut arama, WBS ve kira hukuku
Bu sayfanın Almanca sürümü içerik olarak değiştirildi, bu çeviri ise henüz değişmedi. Lütfen Almanca sayfayı esas alın.
Berlin'de konut piyasası çok dardır. Birçok kişi aynı konuta başvurur. Bu yüzden belgelerinizi hazırlayın: SCHUFA-Auskunft (kredi notu belgesi), Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (kira borcu olmadığına dair belge) ve Mieterselbstauskunft (kiracı öz beyan formu).
Sosyal konutlar için bir Wohnberechtigungsschein (WBS) gerekir. Ücretsizdir. İlçeden veya service.berlin.de üzerinden online olarak başvurursunuz. Gelirinize ve oturum durumunuza bağlıdır.
Kira sözleşmesinde önemli: Depozito en fazla üç aylık kira (işletme giderleri hariç) kadar olabilir. Üç taksitte ödeyebilirsiniz. Ev sahibi depozitoyu ayrı olarak yatırmak zorundadır.
Dolandırıcılığa dikkat: Konutu şahsen görmeden asla para ödemeyin. Ciddi ev sahipleri konut gezisi için para istemez.
Konut aramada ayrımcılık çoğu zaman yasaktır. Berlin'de danışmanlık vardır.
Kiracı danışmanlığı: Mieterverein'ler (kiracı dernekleri) üyelerine danışmanlık verir. Mietpreisprüfstelle, kiranızın çok yüksek olup olmadığını ücretsiz kontrol eder.
Bu yolun size uygun olup olmadığından ya da önce ne yapmanız gerektiğinden emin değil misiniz? Durumunuzu ücretsiz değerlendirir ve doğru kurumları söyleriz.
E-posta ile yanıt, genellikle iki iş günü içinde. Ücretsiz, bireysel hukuki danışmanlık değildir.
- Belgeleri hazır bulundurunWillkommenszentrum Berlin'e göre ev sahipleri genellikle şunları ister: SCHUFA-Auskunft, önceki ev sahibinden Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ve Mieterselbstauskunft (gelir ve iş bilgileri). Hızlı ve birçok ilana başvurun.
- Arama yollarını kullanıninberlinwohnen.de üzerinden eyalete ait konut şirketleri; ayrıca özel portallar, sosyal ağlar, ilanlar ve emlak yönetimleri. Alt kiracılıkta: ev sahibinin onay verip vermediğini kontrol edin. Aksi halde nüfus kaydı yaptıramaz ve daha az korumaya sahip olursunuz.
- WBS'yi kontrol edin ve başvurunBaşvuru service.berlin.de üzerinden online veya ilçeye yazılı olarak. Gerekenler: tüm yetişkinlerin imzaladığı gelir beyanı, gelir belgeleri, kimlik kopyaları, gerekirse çocukların doğum belgeleri ve oturum durumu kanıtı. Ücret: yok.
- Dolandırıcılığı dışlayınKonutu şahsen ziyaret edin. Ön ödeme yok, konut gezisi ücreti yok, önceden kimlik kopyası yok. Belirgin şekilde düşük kira, yurt dışındaki ev sahibi, yabancı hesaba ödeme: uyarı işaretleri.
- Kira sözleşmesini kontrol ettirinDepozito: en fazla üç net soğuk kira. İşletme giderleri: ön ödeme makul düzeyde olmalıdır. Sözleşmeyi imzalamadan önce bir Mieterverein'a veya danışmanlık merkezine gösterin.
- Ayrımcılık veya aşırı yüksek kirada yardım alınAyrımcılık: 'Fair mieten – Fair wohnen' uzman dairesi (Tel. 030 62 73 16 68). Aşırı yüksek kira: Mietpreisprüfstelle Berlin (Tel. 030 213 007 302). İlanları, mesajları ve reddedilmeleri belgeleyin.
- WBS bir konut garanti etmez; yalnızca desteklenen konutlara başvuru yapılmasına izin verir.
- Başvurudan önce Wohnungsamt'ta kontrol edin.
- Şahsen görmeden asla para ödemeyin. Zaten ödeme yapmış olanlar: hemen bankayla iletişime geçin, polise şikâyette bulunun, portala bildirin (Verbraucherzentrale).
- Bürgergeld veya diğer yardımları alanlar taşınmayı genellikle önceden daireye onaylatmak zorundadır (bkz. Bu sayfa için buna dair kontrol edilmiş bir kaynak yoktur.
- Mieterverein'lerin danışmanlığı yalnızca üyeler içindir; Berliner Mieterverein'a göre danışmanlık ve temsil Almanca yapılır. Aidatlar dernekten derneğe değişir (fach_html bölümüne bakın).
- Ev sahibinin onayı olmadan alt kiracılık: nüfus kaydı yapılamaz, az koruma (Willkommenszentrum Berlin).
Ayrıntılı bilgi · Yasal dayanaklar, veriler ve uygulama – danışmanlar ve uzmanlar için
Arama ve Başvuru
Willkommenszentrum Berlin'e göre (26.09.2026'da erişildi) eyalete ait konut şirketleri (inberlinwohnen.de), özel portallar, sosyal ağlar, ilanlar ve emlak yönetimleri üzerinden arama yapılır. Genellikle istenen belgeler: SCHUFA-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Mieterselbstauskunft. Nüfus kaydı ve Wohnungsgeberbestätigung (ev sahibi onayı): 'Erwerbsmigration' bölümündeki 'Berlin'de Konut ve Kayıt' sayfasına bakın (taşınmadan 14 gün sonra).
Wohnberechtigungsschein (WBS) (Konut Hak Belgesi)
WBS, kira fiyatı bağlı konutları kiralama hakkı verir. service.berlin.de'ye göre (Dienstleistung 120671, 26.09.2026'da erişildi): asgari yaş 18; Alman vatandaşlığı, AB üyeliği veya en az bir yıl geçerli oturum izni; Berlin'de (ana ikametgah) en az 11 ay oturma niyeti. Başvuru online veya ilçeye (Bürgeramt/Wohnungsamt) kağıt olarak, online dosyalar en fazla 30 MB; ücret: yok; geçerlilik 'genellikle bir yıl'. Belgeler: gelir beyanı (tüm yetişkinler tarafından imzalanmış), işverenden gelir belgesi, kimlik kopyaları, çocukların doğum belgeleri, gerekirse oturum durumu kanıtı.
Berlin.de Senatsverwaltung'a göre gelir sınırları (Mietratgeber, sayfanın yıl bilgisi belirtilmemiş, yıllık brüt gelir): WBS 140: 1 kişi 16.800 Euro, 2 kişi 25.200 Euro; WBS 160: 19.200 Euro ve 28.800 Euro; WBS 180: 21.600 Euro ve 32.400 Euro; WBS 220: 26.400 Euro ve 39.600 Euro; her ek kişi ve çocuk için ek tutarlar. WBS 100 için değerler erişilen özette bulunmuyor; ikincil kaynaklar çelişkili olarak 12.000 Euro (WoFG temel sınırı) ve 18.200 Euro belirtir. Bu konuda kesin bir bilgi yoktur. Senatsverwaltung'a göre 'konut hakkı sahibi ve her birlikte taşınan aile ferdi için birer yaşam alanı' büyüklük kuralı olarak geçerlidir, istisnalarla.
Kira sözleşmesi, depozito, işletme giderleri (BGB)
- Depozito (§ 551 BGB): en fazla bir aylık kiranın üç katı (işletme gideri götürü/ön ödemeleri hariç); üç eşit aylık taksitte ödeme mümkündür (ilki kira başlangıcında); ev sahibi, üç aylık fesih süreli tasarruf hesapları için geçerli faiz oranıyla yatırmak ve kendi mal varlığından ayrı tutmak zorundadır; faizler kiracıya aittir. Kiracının aleyhine sapmalar geçersizdir.
- İşletme giderleri (§ 556 BGB): ön ödemeler yalnızca makul düzeyde; hesap dönemi sonunu takip eden on ikinci ayın sonuna kadar hesap sunulmalı; sonrasında ek talep yok; kiracının itiraz süresi de 12 aydır; belge inceleme hakkı vardır.
- Emlakçı komisyonu (§ 2 WoVermRG, Bestellerprinzip - sipariş eden öder ilkesi): yalnızca usulüne uygun aracılıkta talep hakkı; emlakçı ev sahibi tarafından görevlendirilmişse arayanlara komisyon yükletilemez; avans talep edilemez.
- Mietpreisbremse (kira fren mekanizması): Senato kararına göre 1 Ocak 2026'dan 31 Aralık 2029'a kadar tüm Berlin'de geçerlidir; başlangıçtaki kira, ilke olarak bölgesel emsal kirayı en fazla yüzde on aşabilir (Presse- und Informationsamt Berlin, 26.09.2026'da erişildi). İstisnalar (§ 556f BGB, 1 Ekim 2014'ten sonra yeni yapı, kapsamlı modernizasyon) 'Berlin'de Konut ve Kayıt' sayfasına bakın.
- Yazılı şekil, fesih süreleri ve kira artışları hakkında: burada kendi kanıtımız yoktur (kiracılar için fesih süresi için 'Berlin'de Konut ve Kayıt' sayfasına, § 573c BGB'ye bakın).
Dolandırıcılık Yöntemleri
Verbraucherzentrale'ye göre (26.09.2026'da erişildi): yurt dışında sözde mal sahipleri, depozito ön ödemesi veya anahtar gönderimi talep eder; kimlik kopyası talep edilmesi (kimlik hırsızlığı); portal adına phishing e-postaları. Uyarı işaretleri: belirgin düşük kira, yazım hataları, katalog fotoğrafları, eksik enerji belgesi bilgileri, yabancı hesaplara transfer. Temel ilke: ciddi ev sahipleri şahsen görme öncesinde para istemez. Zarar durumunda: bankayla iletişime geçin, şikâyette bulunun, portala bildirin. Berlin'deki kayıtlı vaka sayısı: başka bir kaynak geçen yıl yaklaşık 1.400 vaka belirtiyor, güvenilir bir birincil kaynak ve yıl olmadan; kullanılmamıştır.
Konut Aramada Ayrımcılık
§ 19 AGG uyarınca, sivil hukuk kapsamındaki toplu işlemlerde etnik köken, din, cinsiyet, engellilik, yaş veya cinsel kimlik gibi nedenlerle ayrımcılık yasaktır; konut alanında istisnalar vardır (örn. 'sosyal olarak istikrarlı sakinler yapısı', yakınlık/güven ilişkileri; 50 konuta kadar küçük ev sahipleri: sınırlı geçerlilik). Giderim, men etme, zarar tazmini ve parasal tazminat (§ 21 AGG) taleplerinin iki ay içinde ileri sürülmesi gerekir. Berlin.de'ye (LADS) göre AGG ve Berlin Eyalet Ayrımcılıkla Mücadele Yasası (LADG, kamu kurumlarını ilgilendirir) geçerlidir; 'Berliner Fachstelle gegen Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt – Fair mieten – Fair wohnen' (Temmuz 2017'den beri; asum GmbH ve Türkischer Bund in Berlin-Brandenburg e. V., Senatsverwaltung tarafından desteklenir) mağdurlara danışmanlık verir: [email protected], Tel. 030 62 73 16 68, Pazartesi-Cuma 10-16 arası. LADG-Ombudsstelle ücretsiz danışmanlık verir: Tel. (030) 9013-3456, Salzburger Straße 21, 10825 Berlin (Pazartesi-Perşembe 9:30-15:30, Cuma 9:30-14:00). LADG-Ombudsstelle, LADG uyarınca kamu kurumları tarafından yapılan ayrımcılık içindir; özel kiralık konutlar için: uzman daireye bakın; bu işlemin bir sınıflandırmasıdır, yasaya göre incelenmemiştir.
Berlin'de Kiracı Danışmanlığı
- Mietpreisprüfstelle Berlin (SiWo, Mart 2025'ten beri, ücretsiz): kiranın bölgesel emsal kirayı yüzde 10'dan fazla aşıp aşmadığını kontrol eder; Tel. 030 213 007 302 (Pazartesi/Çarşamba/Cuma 9-12, Salı/Perşembe 14-17); randevu [email protected]; bilgi [email protected]; şahsi görüşme saatleri Prenzlauer Berg (Salı 15-18), Thaerstr. 30D (Perşembe 14-17), Haus am Mierendorffplatz (Perşembe 10-13).
- Berliner Mieterverein e.V.: Spichernstraße 1, 10777 Berlin, Tel. (030) 22626-0; ilçelerde danışmanlık merkezleri (Berlin.de). Dernek sayfasına göre hukuki danışmanlık, üç aylık bekleme süresinden sonra hukuki koruma sigortasıyla koruma; dernek sayfasına göre aidat aylık 11,00 Euro (indirimli 6,50 Euro), kayıt ücreti 7,50 Euro, asgari süre iki yıl (bilgi yılı belirtilmemiş; başka bir kaynak belirtir: 1.1.2025'ten beri); 15'ten fazla dilde bilgi, danışmanlık yalnızca Almanca.
- Berliner MieterGemeinschaft e.V.: Möckernstraße 92, 10963 Berlin, Tel. (030) 2168001 (Berlin.de).
- Mieterschutzbund Berlin e.V.: Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin, Tel. (030) 921023010 (Berlin.de).
- Mietervereinigung Berlin e.V.: Wilmersdorfer Straße 165, 10585 Berlin, Tel. +49 30 313 02 31; yıllık aidat 39,60 Euro artı 10 Euro kayıt ücreti (dernek sayfası, yıl belirtilmemiş).
Açık Noktalar
Bu konuda kesin bir bilgi yoktur: WBS başvurusunda bekleme süreleri; oturum izninin kalan süresine ilişkin somut gereklilikler (çelişkili bilgiler); fesih ve kira artışında haklar; dairelerin depozito ve taşınma masraflarını üstlenmesi; belirtilen bilgi materyalleri dışında yabancı dillerde danışmanlık teklifleri.
- “Berlin'de konut arama, WBS ve kira hukuku” ne hakkında?
- Konutlar kıttır: Arayanlar belgelerini hazır bulundurmalı, dolandırıcılığı tanımalı, kiracı haklarını bilmeli ve danışmanlıktan yararlanmalıdır.
- Hangi süreler ve rakamlar önemli?
- 2 ay içinde hak talebinde bulunma: Konut tahsisinde ayrımcılık durumunda tazminat/zarar tazmini (istisna: kusuru olmaksızın engellenme) (§ 21 Abs. 5 AGG)
- Hesap döneminin sonunu takip eden on ikinci ayın sonuna kadar (ev sahibi); kiracılar için 12 aylık itiraz süresi: Betriebskostenabrechnung (işletme gideri hesabı) (§ 556 Abs. 3 BGB)
- 3 eşit aylık taksit mümkün (ilk taksit kira başlangıcında): Kira depozitosunun ödenmesi (§ 551 Abs. 2 BGB)
- WBS'nin 12 ay geçerliliği (Berlin sayfalarının bilgisine göre, fach_html bölümüne bakın): Wohnberechtigungsschein (service.berlin.de, Dienstleistung Wohnberechtigungsschein)
- Önce ne yapmalıyım?
- Belgeleri hazır bulundurun: Willkommenszentrum Berlin'e göre ev sahipleri genellikle şunları ister: SCHUFA-Auskunft, önceki ev sahibinden Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ve Mieterselbstauskunft (gelir ve iş bilgileri). Hızlı ve birçok ilana başvurun.
- Arama yollarını kullanın: inberlinwohnen.de üzerinden eyalete ait konut şirketleri; ayrıca özel portallar, sosyal ağlar, ilanlar ve emlak yönetimleri. Alt kiracılıkta: ev sahibinin onay verip vermediğini kontrol edin. Aksi halde nüfus kaydı yaptıramaz ve daha az korumaya sahip olursunuz.
- WBS'yi kontrol edin ve başvurun: Başvuru service.berlin.de üzerinden online veya ilçeye yazılı olarak. Gerekenler: tüm yetişkinlerin imzaladığı gelir beyanı, gelir belgeleri, kimlik kopyaları, gerekirse çocukların doğum belgeleri ve oturum durumu kanıtı. Ücret: yok.
- Nelere dikkat etmeliyim?
- WBS bir konut garanti etmez; yalnızca desteklenen konutlara başvuru yapılmasına izin verir.
- Başvurudan önce Wohnungsamt'ta kontrol edin.
- Şahsen görmeden asla para ödemeyin. Zaten ödeme yapmış olanlar: hemen bankayla iletişime geçin, polise şikâyette bulunun, portala bildirin (Verbraucherzentrale).
Göç veya uyum hakkında bir sorunuz mu var? Sorunuzu buradan sorun! – size kişisel olarak e-posta ile yanıt veriyoruz, genellikle iki iş günü içinde. Bireysel durumlar için hukuki danışmanlık değildir.