جستوجوی مسکن، گواهی حق سکونت (WBS) و حقوق اجاره در برلین
نسخه آلمانی این صفحه تغییر کرده است، اما این ترجمه هنوز به‌روز نشده. لطفاً به صفحه آلمانی مراجعه کنید.
بازار مسکن در برلین بسیار محدود است. افراد زیادی برای یک واحد مسکونی یکسان درخواست می‌دهند. بنابراین مدارک خود را از پیش آماده کنید: گزارش SCHUFA، گواهی نداشتن بدهی اجاره (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) و اظهارنامهی شخصی مستأجر (Mieterselbstauskunft).
برای مسکن اجتماعی (Sozialwohnungen) به گواهی حق سکونت (Wohnberechtigungsschein، WBS) نیاز دارید. این گواهی رایگان است. آن را نزد ادارهی منطقه یا بهصورت آنلاین از طریق service.berlin.de درخواست می‌کنید. صدور آن به درآمد و اقامت شما بستگی دارد.
نکته‌ی مهم دربارهی قرارداد اجاره: ودیعه (Kaution) حداکثر می‌تواند معادل سه ماه اجاره (بدون هزینه‌های عملیاتی) باشد. اجازه دارید آن را در سه قسط پرداخت کنید. موجر باید ودیعه را جداگانه سرمایه‌گذاری کند.
احتیاط از کلاهبرداری: هرگز پیش از دیدن حضوری مسکن پولی پرداخت نکنید. موجران معتبر برای بازدید پولی درخواست نمی‌کنند.
تبعیض در جستوجوی مسکن اغلب ممنوع است. در برلین مشاوره‌هایی در این زمینه وجود دارد.
مشاوره‌ی مستأجرین: انجمن‌های مستأجرین به اعضای خود مشاوره می‌دهند. ادارهی بررسی قیمت اجاره (Mietpreisprüfstelle) رایگان بررسی میکند که آیا اجارهی شما زیاد است یا نه.
مطمئن نیستید این مسیر برای شما مناسب است یا اول چه کاری باید بکنید؟ ما وضعیت شما را رایگان بررسی می‌کنیم و مراجع درست را نام می‌بریم.
پاسخ از طریق ایمیل، معمولاً ظرف دو روز کاری. رایگان، بدون مشاوره حقوقی در موارد فردی.
- آماده کردن مدارکطبق مرکز خوشآمدگویی برلین (Willkommenszentrum Berlin)، موجران اغلب موارد زیر را درخواست میکنند: گزارش SCHUFA، گواهی نداشتن بدهی اجاره از موجر قبلی و اظهارنامهی شخصی مستأجر (اطلاعات دربارهی درآمد و اشتغال). سریع و برای آگهیهای زیادی درخواست دهید.
- استفاده از راههای جست‌وجوشرکت‌های مسکن دولتی از طریق inberlinwohnen.de؛ علاوه بر آن پورتالهای خصوصی، شبکههای اجتماعی، اعلانها و مدیریتهای ساختمان. در صورت اجارهی فرعی (Untermiete): بررسی کنید که آیا موجر اصلی موافقت کرده است. در غیر این صورت نمیتوانید ثبتنام کنید و از حمایت کمتری برخوردار خواهید بود.
- بررسی و درخواست WBSدرخواست بهصورت آنلاین از طریق service.berlin.de یا کتباً نزد ادارهی منطقه. نیاز دارید به: اظهارنامهی درآمد امضاشدهی همهی بزرگسالان، مدارک درآمد، کپی کارت شناسایی، در صورت وجود شناسنامهی فرزندان و مدرک وضعیت اقامت. هزینه: ندارد.
- رد کردن کلاهبرداریمسکن را حضوری بازدید کنید. بدون پیش‌پرداخت، بدون هزینه‌ی بازدید، بدون کپی کارت شناسایی از پیش. اجارهی به‌طور مشکوک پایین، موجر مقیم خارج از کشور، پرداخت به حساب خارجی: علائم هشدار.
- بررسی قرارداد اجارهودیعه: حداکثر سه برابر اجارهی خالص ماهانه. هزینه‌های عملیاتی: پیش‌پرداخت باید متناسب باشد. پیش از امضا، قرارداد را نزد یک انجمن مستأجرین یا یک مرکز مشاوره بررسی کنید.
- در صورت تبعیض یا اجارهی بیش‌ازحد بالا، کمک بگیریدتبعیض: ادارهی تخصصی «اجارهی منصفانه – سکونت منصفانه» (Fair mieten – Fair wohnen) (تلفن 030 62 73 16 68). اجارهی بیش‌ازحد بالا: ادارهی بررسی قیمت اجارهی برلین (Mietpreisprüfstelle Berlin) (تلفن 030 213 007 302). آگهی‌ها، پیام‌ها و رد درخواست‌ها را مستند کنید.
- داشتن WBS تضمینکنندهی دریافت مسکن نیست؛ فقط اجازهی درخواست برای مسکن یارانهای را میدهد.
- پیش از درخواست، این موضوع را نزد ادارهی مسکن بررسی کنید.
- هرگز پیش از بازدید حضوری پولی پرداخت نکنید. کسی که از قبل پرداخت کرده: فوراً با بانک تماس بگیرد، به پلیس گزارش دهد، به پورتال گزارش دهد (Verbraucherzentrale).
- برای این صفحه منبع بررسی‌شده‌ای در این‌باره وجود ندارد.
- مشاوره‌ی انجمن‌های مستأجرین فقط برای اعضاست؛ طبق Berliner Mieterverein، مشاوره و نمایندگی به زبان آلمانی انجام می‌شود. حق عضویت بسته به انجمن متفاوت است (نگاه کنید به بخش تخصصی).
- اجارهی فرعی بدون موافقت موجر اصلی: امکان ثبتنام وجود ندارد، حمایت کمی وجود دارد (مرکز خوشآمدگویی برلین).
بررسی تخصصی · مبانی حقوقی، آمار و رویه عملی – برای مشاوران و متخصصان
جستوجو و درخواست
طبق مرکز خوشآمدگویی برلین (مراجعه‌شده در ۲۶٫۰۹٫۲۰۲۶)، جستوجو از طریق شرکتهای مسکن دولتی (inberlinwohnen.de)، پورتالهای خصوصی، شبکههای اجتماعی، اعلانها و مدیریتهای ساختمان انجام می‌شود. مدارک معمولاً درخواست‌شده: گزارش SCHUFA، گواهی نداشتن بدهی اجاره، اظهارنامهی شخصی مستأجر. ثبتنام محل سکونت و تأییدیه‌ی موجر: صفحه‌ی «سکونت و ثبتنام در برلین» در رشته‌ی «مهاجرت کاری» (۱۴ روز پس از نقل‌مکان).
گواهی حق سکونت (WBS)
WBS اجازهی اجارهی مسکن‌های با قیمت تنظیم‌شده را میدهد. طبق service.berlin.de (خدمت شماره‌ی ۱۲۰۶۷۱، مراجعه‌شده در ۲۶٫۰۹٫۲۰۲۶): حداقل سن ۱۸ سال؛ تابعیت آلمانی، عضویت در اتحادیه‌ی اروپا یا اجازهی اقامت معتبر حداقل یک‌ساله؛ قصد سکونت حداقل ۱۱ ماه در برلین (اقامتگاه اصلی). درخواست بهصورت آنلاین یا کاغذی نزد ادارهی منطقه (Bürgeramt/Wohnungsamt)، حجم فایل‌های آنلاین حداکثر ۳۰ مگابایت؛ هزینه: ندارد؛ اعتبار «معمولاً یک سال». مدارک: اظهارنامهی درآمد (امضاشده توسط همهی بزرگسالان)، گواهی درآمد از کارفرما، کپی کارت شناسایی، شناسنامهی فرزندان، در صورت لزوم مدرک وضعیت اقامت.
حد درآمد طبق ادارهی سنای برلین (راهنمای اجاره، سال اطلاعات این صفحه مشخص نشده، درآمد ناخالص سالانه): WBS 140: ۱ نفر ۱۶٬۸۰۰ یورو، ۲ نفر ۲۵٬۲۰۰ یورو؛ WBS 160: ۱۹٬۲۰۰ یورو و ۲۸٬۸۰۰ یورو؛ WBS 180: ۲۱٬۶۰۰ یورو و ۳۲٬۴۰۰ یورو؛ WBS 220: ۲۶٬۴۰۰ یورو و ۳۹٬۶۰۰ یورو؛ مبالغ اضافی به ازای هر فرد و هر فرزند دیگر. مقادیر مربوط به WBS 100 در منبع ذکر نشده‌اند؛ منابع ثانویه به‌طور متناقض ۱۲٬۰۰۰ یورو (حد پایه‌ی WoFG) و ۱۸٬۲۰۰ یورو را ذکر میکنند. در این‌باره اطلاعات مطمئنی وجود ندارد. طبق ادارهی سنا، قاعده‌ی اندازه «یک فضای مسکونی برای هر فرد ذی‌حق و هر یک از اعضای خانواده‌ی همراه» است، با استثناهایی.
قرارداد اجاره، ودیعه، هزینه‌های عملیاتی (BGB)
- ودیعه (Kaution) (§ 551 BGB): حداکثر سه برابر اجارهی ماهانه (بدون هزینه‌های عملیاتی مقطوع/پیش‌پرداخت)؛ پرداخت در سه قسط مساوی ماهانه ممکن است (قسط اول در آغاز اجاره)؛ موجر باید آن را با نرخ بهره‌ی رایج برای سپرده‌های پس‌انداز با مهلت اطلاع سه‌ماهه سرمایه‌گذاری و جدا از دارایی خود نگه‌داری کند؛ بهره متعلق به مستأجر است. انحراف به ضرر مستأجر باطل است.
- هزینه‌های عملیاتی (Betriebskosten) (§ 556 BGB): پیش‌پرداخت فقط به میزان متناسب؛ صورت‌حساب حداکثر تا پایان ماه دوازدهم پس از پایان دوره‌ی محاسبه؛ پس از آن هیچ مطالبه‌ی اضافی؛ مهلت اعتراض مستأجر نیز ۱۲ ماه است؛ حق مشاهده‌ی اسناد.
- کمیسیون مشاور املاک (Maklerprovision) (§ 2 WoVermRG، اصل سفارش‌دهنده): حق دریافت فقط در صورت واسطه‌گری واقعی؛ جویندگان مسکن نباید کمیسیون بپردازند اگر مشاور املاک از سوی موجر مأمور شده باشد؛ پیش‌پرداخت قابل مطالبه نیست.
- ترمز قیمت اجاره (Mietpreisbremse): در کل برلین، طبق تصمیم ادارهی سنا، از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۹ اعمال می‌شود؛ اجارهی ابتدایی اصولاً حداکثر می‌تواند ده درصد بیشتر از اجارهی مقایسه‌ای محلی رایج باشد (ادارهی مطبوعات و اطلاع‌رسانی برلین، مراجعه‌شده در ۲۶٫۰۹٫۲۰۲۶). استثناها (§ 556f BGB، ساخت‌وساز جدید پس از ۱ اکتبر ۲۰۱۴، نوسازی گسترده): نگاه کنید به صفحه‌ی «سکونت و ثبتنام در برلین».
- دربارهی شکل کتبی، مهلت‌های فسخ و افزایش اجاره: در این تحقیق مدرک مستقلی وجود ندارد (مهلت فسخ برای مستأجرین: نگاه کنید به صفحه‌ی «سکونت و ثبتنام در برلین»، § 573c BGB).
روش‌های کلاهبرداری
طبق Verbraucherzentrale (مراجعه‌شده در ۲۶٫۰۹٫۲۰۲۶): مالکان ادعایی مقیم خارج از کشور که پرداخت پیشاپیش ودیعه یا ارسال کلید را درخواست میکنند؛ درخواست کپی کارت شناسایی (سرقت هویت)؛ ایمیل‌های فیشینگ به نام پورتال‌ها. علائم هشدار: اجارهی به‌طور مشکوک پایین، غلط‌های املایی، عکس‌های کاتالوگی، نبود اطلاعات گواهی انرژی، انتقال وجه به حساب‌های خارجی. اصل کلی: موجران معتبر پیش از بازدید حضوری پولی درخواست نمی‌کنند. در صورت خسارت: با بانک تماس بگیرید، شکایت کنید، به پورتال گزارش دهید. تعداد موارد ثبت‌شده در برلین: یک منبع حدود ۱٬۴۰۰ مورد در سال گذشته ذکر میکند، بدون منبع اصلی معتبر و بدون سال مشخص؛ استفاده نشده است.
تبعیض در جستوجوی مسکن
طبق § 19 AGG، نابرابری در معاملات مدنی انبوه از جمله به‌دلیل قومیت، مذهب، جنسیت، معلولیت، سن یا هویت جنسی ممنوع است؛ در مورد مسکن استثناهایی وجود دارد (مثلاً «ساختار ساکنان پایدار اجتماعی»، روابط نزدیک/اعتماد؛ موجران کوچک تا ۵۰ واحد مسکونی: اعتبار محدود). ادعاهای رفع، توقف، جبران خسارت و غرامت مالی (§ 21 AGG) باید ظرف دو ماه مطرح شوند. طبق Berlin.de (LADS)، AGG و قانون ایالتی ضد تبعیض برلین (LADG، مربوط به نهادهای عمومی) اعمال می‌شود؛ «ادارهی تخصصی برلین علیه تبعیض در بازار مسکن – اجارهی منصفانه – سکونت منصفانه» (Fair mieten – Fair wohnen) (از ژوئیه‌ی ۲۰۱۷؛ asum GmbH و اتحادیه‌ی ترک‌های برلین-براندنبورگ، با حمایت مالی ادارهی سنا) به افراد متضرر مشاوره میدهد: [email protected]، تلفن 030 62 73 16 68، دوشنبه تا جمعه ۱۰ تا ۱۶. دفتر رسیدگی LADG (LADG-Ombudsstelle) مشاوره‌ی رایگان ارائه میدهد: تلفن (030) 9013-3456، Salzburger Straße 21, 10825 Berlin (دوشنبه تا پنج‌شنبه ۹:۳۰ تا ۱۵:۳۰، جمعه ۹:۳۰ تا ۱۴:۰۰). دفتر رسیدگی LADG طبق LADG برای تبعیض توسط نهادهای عمومی در نظر گرفته شده است؛ برای مسکن‌های اجارهی خصوصی: نگاه کنید به ادارهی تخصصی؛ این یک طبقه‌بندی کاری است، نه بررسی‌شده طبق قانون.
مشاوره‌ی مستأجرین در برلین
- ادارهی بررسی قیمت اجارهی برلین (Mietpreisprüfstelle Berlin) (SiWo، از مارس ۲۰۲۵، رایگان): بررسی میکند که آیا اجاره بیش از ۱۰ درصد از اجارهی مقایسه‌ای محلی رایج بالاتر است؛ تلفن 030 213 007 302 (دوشنبه/چهارشنبه/جمعه ۹ تا ۱۲، سه‌شنبه/پنج‌شنبه ۱۴ تا ۱۷)؛ نوبت‌دهی [email protected]؛ اطلاعات [email protected]؛ ساعات مشاوره‌ی حضوری: Prenzlauer Berg (سه‌شنبه ۱۵ تا ۱۸)، Thaerstr. 30D (پنج‌شنبه ۱۴ تا ۱۷)، Haus am Mierendorffplatz (پنج‌شنبه ۱۰ تا ۱۳).
- Berliner Mieterverein e.V.: Spichernstraße 1, 10777 Berlin, Tel. (030) 22626-0؛ مراکز مشاوره در مناطق (Berlin.de). طبق صفحه‌ی انجمن، مشاوره‌ی حقوقی، پوشش بیمه‌ی حقوقی پس از سه ماه دوره‌ی انتظار؛ حق عضویت طبق صفحه‌ی انجمن ۱۱٫۰۰ یورو در ماه (با تخفیف ۶٫۵۰ یورو)، هزینه‌ی پذیرش ۷٫۵۰ یورو، حداقل مدت عضویت دو سال (سال اطلاعات مشخص نشده؛ یک منبع می‌گوید: از ۱٫۱٫۲۰۲۵)؛ اطلاعات به بیش از ۱۵ زبان، مشاوره فقط به آلمانی.
- Berliner MieterGemeinschaft e.V.: Möckernstraße 92, 10963 Berlin, Tel. (030) 2168001 (Berlin.de).
- Mieterschutzbund Berlin e.V.: Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin, Tel. (030) 921023010 (Berlin.de).
- Mietervereinigung Berlin e.V.: Wilmersdorfer Straße 165, 10585 Berlin, Tel. +49 30 313 02 31؛ حق عضویت ۳۹٫۶۰ یورو در سال به‌علاوه ۱۰ یورو هزینه‌ی پذیرش (صفحه‌ی انجمن، سال مشخص نشده).
شکاف‌های اطلاعاتی
در این‌باره اطلاعات مطمئنی وجود ندارد: زمان انتظار درخواست WBS؛ الزامات دقیق دربارهی مدت اعتبار باقی‌مانده‌ی مجوز اقامت (اطلاعات متناقض)؛ حقوق در فسخ و افزایش اجاره؛ پوشش هزینه‌ی ودیعه و نقل‌مکان توسط ادارات؛ خدمات مشاوره به زبان‌های خارجی به‌جز مواد اطلاعاتی ذکرشده.
- «جستوجوی مسکن، گواهی حق سکونت (WBS) و حقوق اجاره در برلین» درباره چیست؟
- مسکن کم است: کسی که جستوجو میکند باید مدارک آماده داشته باشد، کلاهبرداری را تشخیص دهد، حقوق اجارهداری خود را بشناسد و از مشاوره استفاده کند.
- کدام مهلت‌ها و ارقام مهم‌اند؟
- طرح ادعا ظرف ۲ ماه: غرامت/جبران خسارت در صورت تبعیض در واگذاری مسکن (استثنا: مانع بدون تقصیر) (§ 21 Abs. 5 AGG)
- حداکثر تا پایان ماه دوازدهم پس از پایان دوره‌ی محاسبه (برای موجر)؛ مهلت اعتراض ۱۲ ماهه برای مستأجرین: صورت‌حساب هزینه‌های عملیاتی (§ 556 Abs. 3 BGB)
- ۳ قسط مساوی ماهانه ممکن است (قسط اول در آغاز اجاره): پرداخت ودیعه‌ی اجاره (§ 551 Abs. 2 BGB)
- ۱۲ ماه اعتبار WBS (طبق اطلاعات صفحات برلین، نگاه کنید به بخش تخصصی): گواهی حق سکونت (service.berlin.de, Dienstleistung Wohnberechtigungsschein)
- اول چه کار کنم؟
- آماده کردن مدارک: طبق مرکز خوشآمدگویی برلین (Willkommenszentrum Berlin)، موجران اغلب موارد زیر را درخواست میکنند: گزارش SCHUFA، گواهی نداشتن بدهی اجاره از موجر قبلی و اظهارنامهی شخصی مستأجر (اطلاعات دربارهی درآمد و اشتغال). سریع و برای آگهیهای زیادی درخواست دهید.
- استفاده از راههای جستوجو: شرکتهای مسکن دولتی از طریق inberlinwohnen.de؛ علاوه بر آن پورتالهای خصوصی، شبکههای اجتماعی، اعلانها و مدیریتهای ساختمان. در صورت اجارهی فرعی (Untermiete): بررسی کنید که آیا موجر اصلی موافقت کرده است. در غیر این صورت نمیتوانید ثبتنام کنید و از حمایت کمتری برخوردار خواهید بود.
- بررسی و درخواست WBS: درخواست بهصورت آنلاین از طریق service.berlin.de یا کتباً نزد ادارهی منطقه. نیاز دارید به: اظهارنامهی درآمد امضاشدهی همهی بزرگسالان، مدارک درآمد، کپی کارت شناسایی، در صورت وجود شناسنامهی فرزندان و مدرک وضعیت اقامت. هزینه: ندارد.
- به چه چیزی باید توجه کنم؟
- داشتن WBS تضمینکنندهی دریافت مسکن نیست؛ فقط اجازهی درخواست برای مسکن یارانهای را میدهد.
- پیش از درخواست، این موضوع را نزد ادارهی مسکن بررسی کنید.
- هرگز پیش از بازدید حضوری پولی پرداخت نکنید. کسی که از قبل پرداخت کرده: فوراً با بانک تماس بگیرد، به پلیس گزارش دهد، به پورتال گزارش دهد (Verbraucherzentrale).
درباره مهاجرت یا ادغام پرسشی دارید؟ پرسش خود را اینجا بپرسید! – ما شخصاً از طریق ایمیل پاسخ می‌دهیم، معمولاً ظرف دو روز کاری. بدون مشاوره حقوقی در موارد فردی.