البحث عن سكن، شهادة أحقية السكن (WBS) وقانون الإيجار في برلين
تم تعديل النسخة الألمانية من هذه الصفحة، ولم تُعدَّل هذه الترجمة بعد. يُرجى الاعتماد على الصفحة الألمانية.
سوق السكن في برلين ضيق جدًا. يتقدم كثيرون لنفس الشقة. لذا جهزوا مستنداتكم: تقرير شوفا الائتماني (SCHUFA-Auskunft)، وشهادة عدم وجود ديون إيجار (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung)، والإقرار الذاتي للمستأجر (Mieterselbstauskunft).
بالنسبة للسكن الاجتماعي، تحتاجون شهادة أحقية السكن (Wohnberechtigungsschein، WBS). وهي مجانية. تُطلب من المنطقة أو عبر الإنترنت على service.berlin.de. وتعتمد على دخلكم وإقامتكم.
مهم بخصوص عقد الإيجار: يجوز أن يبلغ التأمين (Kaution) ثلاثة أضعاف الإيجار الشهري كحد أقصى (دون تكاليف التشغيل). يحق لكم دفعه على ثلاث دفعات. يجب على المؤجر استثمار التأمين بشكل منفصل.
احذروا الاحتيال: لا تدفعوا أي مبلغ قبل معاينة الشقة شخصيًا. المؤجرون الجادون لا يطلبون مالًا مقابل المعاينة.
التمييز عند البحث عن سكن ممنوع في الغالب. توجد استشارة في برلين لذلك.
استشارة المستأجرين: تقدم جمعيات المستأجرين (Mietervereine) استشارة لأعضائها. يفحص مكتب مراجعة أسعار الإيجار (Mietpreisprüfstelle) مجانًا ما إذا كان إيجاركم مرتفعًا جدًا.
لست متأكدًا إن كان هذا المسار يناسبك أو ما الذي يأتي أولًا؟ نقيّم وضعك مجانًا ونذكر لك الجهات المناسبة.
الرد عبر البريد الإلكتروني، عادةً خلال يومي عمل. مجانًا، دون استشارة قانونية في الحالات الفردية.
- تجهيز المستنداتوفقًا لمركز الترحيب في برلين (Willkommenszentrum Berlin)، غالبًا ما يطلب المؤجرون: تقرير شوفا الائتماني، وشهادة عدم وجود ديون إيجار من المؤجر السابق، والإقرار الذاتي للمستأجر (بيانات عن الدخل والعمل). تقدموا بسرعة وعلى العديد من الإعلانات.
- استخدام طرق البحثشركات الإسكان المملوكة للولاية عبر inberlinwohnen.de؛ بالإضافة إلى المنصات الخاصة، والشبكات الاجتماعية، والإعلانات المعلقة، وإدارات العقارات. في حالة الإيجار من الباطن: تحققوا مما إذا كان المؤجر قد وافق. وإلا فلا يمكنكم التسجيل وستكون حمايتكم أقل.
- فحص وطلب شهادة أحقية السكن (WBS)الطلب عبر الإنترنت على service.berlin.de أو كتابيًا لدى المنطقة. تحتاجون: إقرار دخل موقّع من جميع البالغين، وإثباتات الدخل، ونسخ من الهوية، وعند الاقتضاء شهادات ميلاد الأطفال، وإثبات حالة الإقامة. التكلفة: بدون رسوم.
- استبعاد الاحتيالعاينوا الشقة شخصيًا. لا دفع مسبق، ولا رسوم معاينة، ولا نسخة هوية مسبقة. علامات تحذير: إيجار منخفض بشكل ملحوظ، مؤجر في الخارج، دفع إلى حساب أجنبي.
- فحص عقد الإيجارالتأمين: ثلاثة أضعاف الإيجار الصافي (دون التكاليف الإضافية) كحد أقصى. تكاليف التشغيل: يجب أن تكون الدفعة المقدمة بمبلغ معقول. اطلبوا من جمعية مستأجرين أو جهة استشارة مراجعة العقد قبل التوقيع.
- طلب المساعدة في حالة التمييز أو الإيجار المرتفعالتمييز: المكتب المتخصص «التأجير العادل – السكن العادل» (Fair mieten – Fair wohnen)، هاتف 030 62 73 16 68. الإيجار المبالغ فيه: مكتب مراجعة أسعار الإيجار في برلين (Mietpreisprüfstelle Berlin)، هاتف 030 213 007 302. وثّقوا الإعلانات والرسائل والرفضات.
- شهادة أحقية السكن (WBS) لا تضمن شقة؛ إنها فقط تتيح التقدم للشقق المدعومة.
- تحققوا من ذلك لدى مكتب الإسكان قبل تقديم الطلب.
- لا تدفعوا أي مبلغ أبدًا قبل المعاينة الشخصية. من دفع بالفعل: يتصل فورًا بالبنك، ويقدم بلاغًا للشرطة، ويبلغ المنصة (مركز حماية المستهلك Verbraucherzentrale).
- لا تتوفر معلومات مؤكدة لهذه الصفحة بشأن ذلك.
- استشارة جمعيات المستأجرين مخصصة للأعضاء فقط؛ وتتم الاستشارة والتمثيل وفقًا لجمعية المستأجرين البرلينية (Berliner Mieterverein) باللغة الألمانية. تختلف الاشتراكات حسب الجمعية (انظروا الجزء المتخصص).
- الإيجار من الباطن دون موافقة المؤجر: لا يمكن التسجيل، وحماية قليلة (مركز الترحيب في برلين).
تعمّق · الأسس القانونية والأرقام والممارسة العملية – للمستشارين والمختصين
البحث والتقديم
وفقًا لمركز الترحيب في برلين (Willkommenszentrum Berlin، تم الاطلاع عليه في 26.09.2026)، يتم البحث عبر شركات الإسكان المملوكة للولاية (inberlinwohnen.de)، والمنصات الخاصة، والشبكات الاجتماعية، والإعلانات المعلقة، وإدارات العقارات. المستندات المطلوبة عادة: تقرير شوفا الائتماني، شهادة عدم وجود ديون إيجار، الإقرار الذاتي للمستأجر. تسجيل محل الإقامة وتأكيد المؤجر (Wohnungsgeberbestätigung): صفحة «السكن والتسجيل في برلين» ضمن محور «هجرة العمل» (خلال 14 يومًا بعد الانتقال).
شهادة أحقية السكن (WBS)
تخوّل شهادة WBS استئجار شقق ذات إيجار مقيّد. وفقًا لـ service.berlin.de (الخدمة رقم 120671، تم الاطلاع عليها في 26.09.2026): الحد الأدنى للسن 18 سنة؛ الجنسية الألمانية، أو الانتماء لدول الاتحاد الأوروبي، أو تصريح إقامة ساري المفعول لمدة سنة واحدة على الأقل؛ نية السكن في برلين لمدة 11 شهرًا على الأقل (كمحل إقامة رئيسي). يقدَّم الطلب عبر الإنترنت أو ورقيًا لدى المنطقة (مكتب المواطنين/مكتب الإسكان)، الملفات عبر الإنترنت بحد أقصى 30 ميغابايت؛ التكلفة: بدون رسوم؛ الصلاحية «عادةً سنة واحدة». المستندات: إقرار الدخل (موقّع من جميع البالغين)، شهادة دخل من صاحب العمل، نسخ الهوية، شهادات ميلاد الأطفال، وعند الاقتضاء إثبات حالة الإقامة.
حدود الدخل وفقًا لموقع Berlin.de لإدارة مجلس الشيوخ (دليل الإيجار البرليني، سنة البيانات على الصفحة غير موضحة، الدخل الإجمالي السنوي): WBS 140: لشخص واحد 16.800 يورو، لشخصين 25.200 يورو؛ WBS 160: 19.200 يورو و28.800 يورو؛ WBS 180: 21.600 يورو و32.400 يورو؛ WBS 220: 26.400 يورو و39.600 يورو؛ مبالغ إضافية لكل شخص إضافي ولكل طفل. قيم WBS 100 غير مذكورة في الملخص الذي تم الاطلاع عليه؛ تذكر مصادر ثانوية بشكل متناقض 12.000 يورو (الحد الأساسي وفقًا لـ WoFG) و18.200 يورو. لا تتوفر معلومات مؤكدة بشأن ذلك. وفقًا لإدارة مجلس الشيوخ، تسري كقاعدة للحجم «غرفة سكن واحدة لصاحب حق السكن ولكل فرد من العائلة ينتقل معه»، مع استثناءات.
عقد الإيجار، التأمين، تكاليف التشغيل (BGB)
- التأمين (Kaution) (§ 551 BGB): ثلاثة أضعاف الإيجار الشهري كحد أقصى (دون المبالغ المقطوعة/الدفعات المقدمة لتكاليف التشغيل)؛ يمكن الدفع على ثلاث دفعات شهرية متساوية (الأولى عند بدء الإيجار)؛ يجب على المؤجر استثمار المبلغ بمعدل الفائدة المعتاد للودائع الادخارية بمهلة إشعار ثلاثة أشهر، والاحتفاظ به منفصلاً عن ممتلكاته الخاصة؛ الفوائد تعود للمستأجر. أي انحراف يضر بالمستأجر يُعتبر باطلاً.
- تكاليف التشغيل (Betriebskosten) (§ 556 BGB): الدفعات المقدمة بمبلغ معقول فقط؛ البيان في موعد أقصاه نهاية الشهر الثاني عشر بعد انتهاء فترة المحاسبة؛ بعد ذلك لا مطالبات إضافية؛ مهلة اعتراض المستأجر أيضًا 12 شهرًا؛ حق الاطلاع على المستندات.
- عمولة الوسيط (Maklerprovision) (§ 2 WoVermRG، مبدأ من يطلب يدفع): الحق في العمولة فقط عند الوساطة الفعلية؛ لا يجوز تحميل الباحثين عن سكن عمولة إذا كان الوسيط مكلفًا من قبل المؤجر؛ لا يجوز طلب دفعات مقدمة.
- كابح ارتفاع الإيجار (Mietpreisbremse): يسري في جميع أنحاء برلين وفقًا لقرار مجلس الشيوخ من 1 يناير 2026 حتى 31 ديسمبر 2029؛ لا يجوز أن يتجاوز الإيجار عند بدء العقد من حيث المبدأ عشرة بالمئة فوق الإيجار المقارن المعتاد محليًا (مكتب الصحافة والإعلام في برلين، تم الاطلاع عليه في 26.09.2026). الاستثناءات (§ 556f BGB، البناء الجديد بعد 1 أكتوبر 2014، التحديث الشامل): انظروا صفحة «السكن والتسجيل في برلين».
- بخصوص الشكل الكتابي، ومهل الإنهاء، وزيادات الإيجار: لا تتوفر هنا مصادر خاصة (مهلة إنهاء عقد المستأجرين: انظروا صفحة «السكن والتسجيل في برلين»، § 573c BGB).
أساليب الاحتيال
وفقًا لمركز حماية المستهلك (Verbraucherzentrale، تم الاطلاع عليه في 26.09.2026): ملّاك مزعومون في الخارج يطلبون دفع التأمين مسبقًا أو إرسال المفاتيح؛ طلب نسخ من الهوية (سرقة الهوية)؛ رسائل تصيّد احتيالي باسم المنصات. علامات تحذير: إيجار منخفض بشكل ملحوظ، أخطاء إملائية، صور من كتالوجات، غياب بيانات شهادة كفاءة الطاقة، التحويل إلى حسابات أجنبية. المبدأ: المؤجرون الجادون لا يطلبون مالًا قبل المعاينة الشخصية. عند وقوع الضرر: الاتصال بالبنك، تقديم بلاغ، إبلاغ المنصة. عدد الحالات المسجلة في برلين: يُذكر في مصدر آخر حوالي 1.400 حالة في العام السابق، دون مصدر أولي موثوق ودون تحديد السنة؛ لم يُستخدم.
التمييز عند البحث عن سكن
وفقًا للمادة § 19 من قانون المساواة في المعاملة العام (AGG)، يُحظر التمييز في المعاملات المدنية الجماعية لأسباب منها الأصل العرقي، والدين، والجنس، والإعاقة، والعمر، أو الهوية الجنسية؛ توجد استثناءات بخصوص السكن (مثل «هياكل سكان مستقرة اجتماعيًا»، وعلاقات القرب/الثقة؛ صغار المؤجرين حتى 50 شقة: نطاق تطبيق محدود). يجب تقديم المطالبات بالإزالة والامتناع والتعويض عن الأضرار والتعويض النقدي (§ 21 AGG) خلال شهرين. وفقًا لموقع Berlin.de (مكتب مكافحة التمييز LADS)، يسري قانون AGG وقانون مكافحة التمييز في ولاية برلين (LADG، يخص الجهات العامة)؛ يقدم «المكتب المتخصص البرليني لمكافحة التمييز في سوق السكن – التأجير العادل – السكن العادل» (Fair mieten – Fair wohnen، منذ يوليو 2017؛ شركة asum GmbH والاتحاد التركي في برلين-براندنبورغ، بتمويل من إدارة مجلس الشيوخ) الاستشارة للمتضررين: [email protected]، هاتف 030 62 73 16 68، من الاثنين إلى الجمعة من 10:00 إلى 16:00. مكتب أمين المظالم لقانون LADG يقدم استشارة مجانية: هاتف (030) 9013-3456، Salzburger Straße 21، 10825 برلين (من الاثنين إلى الخميس 9:30 إلى 15:30، الجمعة 9:30 إلى 14:00). مكتب أمين المظالم لقانون LADG مخصص وفقًا للقانون للتمييز من قبل الجهات العامة؛ أما الشقق المؤجرة من القطاع الخاص فانظروا المكتب المتخصص؛ هذا تصنيف من إعداد فريق التحرير وليس مفحوصًا وفق نص القانون.
استشارة المستأجرين في برلين
- مكتب مراجعة أسعار الإيجار في برلين (Mietpreisprüfstelle Berlin) (SiWo، منذ مارس 2025، مجانًا): يفحص ما إذا كان الإيجار يتجاوز الإيجار المقارن المعتاد محليًا بأكثر من 10 بالمئة؛ هاتف 030 213 007 302 (الاثنين/الأربعاء/الجمعة 9:00 إلى 12:00، الثلاثاء/الخميس 14:00 إلى 17:00)؛ المواعيد [email protected]؛ الاستفسارات [email protected]؛ ساعات استشارة حضورية في برنتسلاور برغ (الثلاثاء 15:00 إلى 18:00)، Thaerstr. 30D (الخميس 14:00 إلى 17:00)، Haus am Mierendorffplatz (الخميس 10:00 إلى 13:00).
- جمعية المستأجرين البرلينية (Berliner Mieterverein e.V.): Spichernstraße 1، 10777 برلين، هاتف (030) 22626-0؛ مراكز استشارة في المناطق (Berlin.de). وفقًا لصفحة الجمعية: استشارة قانونية، حماية بواسطة تأمين الحماية القانونية بعد فترة انتظار ثلاثة أشهر؛ الاشتراك وفقًا لصفحة الجمعية 11.00 يورو شهريًا (مخفّض 6.50 يورو)، رسوم انتساب 7.50 يورو، مدة عضوية دنيا سنتان (سنة البيانات غير موضحة؛ يُذكر في مصدر آخر: اعتبارًا من 1.1.2025)؛ معلومات بأكثر من 15 لغة، الاستشارة باللغة الألمانية فقط.
- جمعية المستأجرين البرلينية الأخرى (Berliner MieterGemeinschaft e.V.): Möckernstraße 92، 10963 برلين، هاتف (030) 2168001 (Berlin.de).
- اتحاد حماية المستأجرين برلين (Mieterschutzbund Berlin e.V.): Konstanzer Straße 61، 10707 برلين، هاتف (030) 921023010 (Berlin.de).
- جمعية اتحاد المستأجرين برلين (Mietervereinigung Berlin e.V.): Wilmersdorfer Straße 165، 10585 برلين، هاتف +49 30 313 02 31؛ الاشتراك 39.60 يورو سنويًا بالإضافة إلى 10 يورو رسوم انتساب (صفحة الجمعية، السنة غير موضحة).
الثغرات
لا تتوفر معلومات مؤكدة بشأن: مدد الانتظار لطلب WBS؛ المتطلبات الدقيقة للمدة المتبقية لتصريح الإقامة (بيانات متناقضة)؛ الحقوق عند الإنهاء وزيادة الإيجار؛ تحمل المكاتب لتكاليف التأمين والانتقال؛ عروض الاستشارة بلغات أجنبية غير المواد الإعلامية المذكورة.
- ما موضوع «البحث عن سكن، شهادة أحقية السكن (WBS) وقانون الإيجار في برلين»؟
- المساكن نادرة: على الباحثين تجهيز المستندات، والتعرف على الاحتيال، ومعرفة حقوق المستأجرين، والاستفادة من الاستشارة.
- ما المواعيد والأرقام المهمة؟
- تقديم المطالبات خلال شهرين: التعويض/تعويض الأضرار في حالة التمييز عند تخصيص السكن (استثناء: العائق دون تقصير) (§ 21 Abs. 5 AGG)
- على الأكثر حتى نهاية الشهر الثاني عشر بعد انتهاء فترة المحاسبة (المؤجر)؛ مهلة اعتراض 12 شهرًا للمستأجرين: بيان تكاليف التشغيل (Betriebskostenabrechnung) (§ 556 Abs. 3 BGB)
- إمكانية الدفع على 3 دفعات شهرية متساوية (الدفعة الأولى عند بدء الإيجار): دفع تأمين الإيجار (Mietkaution) (§ 551 Abs. 2 BGB)
- صلاحية شهادة أحقية السكن (WBS) لمدة 12 شهرًا (وفقًا لبيانات صفحات برلين، انظروا الجزء المتخصص): شهادة أحقية السكن (Wohnberechtigungsschein) (service.berlin.de, Dienstleistung Wohnberechtigungsschein)
- ماذا أفعل أولًا؟
- تجهيز المستندات: وفقًا لمركز الترحيب في برلين (Willkommenszentrum Berlin)، غالبًا ما يطلب المؤجرون: تقرير شوفا الائتماني، وشهادة عدم وجود ديون إيجار من المؤجر السابق، والإقرار الذاتي للمستأجر (بيانات عن الدخل والعمل). تقدموا بسرعة وعلى العديد من الإعلانات.
- استخدام طرق البحث: شركات الإسكان المملوكة للولاية عبر inberlinwohnen.de؛ بالإضافة إلى المنصات الخاصة، والشبكات الاجتماعية، والإعلانات المعلقة، وإدارات العقارات. في حالة الإيجار من الباطن: تحققوا مما إذا كان المؤجر قد وافق. وإلا فلا يمكنكم التسجيل وستكون حمايتكم أقل.
- فحص وطلب شهادة أحقية السكن (WBS): الطلب عبر الإنترنت على service.berlin.de أو كتابيًا لدى المنطقة. تحتاجون: إقرار دخل موقّع من جميع البالغين، وإثباتات الدخل، ونسخ من الهوية، وعند الاقتضاء شهادات ميلاد الأطفال، وإثبات حالة الإقامة. التكلفة: بدون رسوم.
- ما الذي يجب أن أنتبه له؟
- شهادة أحقية السكن (WBS) لا تضمن شقة؛ إنها فقط تتيح التقدم للشقق المدعومة.
- تحققوا من ذلك لدى مكتب الإسكان قبل تقديم الطلب.
- لا تدفعوا أي مبلغ أبدًا قبل المعاينة الشخصية. من دفع بالفعل: يتصل فورًا بالبنك، ويقدم بلاغًا للشرطة، ويبلغ المنصة (مركز حماية المستهلك Verbraucherzentrale).
هل لديك سؤال حول الهجرة أو الاندماج؟ اطرح سؤالك هنا! – نرد عليك شخصيًا عبر البريد الإلكتروني، عادةً خلال يومي عمل. لا استشارة قانونية في الحالات الفردية.